Може ли ключовият наемател в мола да диктува другите наематели

Практиката, наложената в световен мащаб, още на етап планиране на търговските центрове да се привличат т.нар. ключови наематели, които да генерират основния клиентопоток в центъра и да допринесат за неговия успех, води със себе си редица клаузи, които предоставят известни привилегии на ключовите наематели спрямо останалите. Тези привилегии могат да имат както финансово изражение чрез особено изгодни или дори нулеви наемни нива, така и да са свързани с адаптирането на архитектурния план на мола към нуждите на ключовия наемател. Те могат и да се изразяват в предоставянето на определени права на ключовия наемател чрез договора за наем.

Такова право, често характеризиращо договорите за наем с ключов наемател, е правото на същия да се противопостави на отдаването под наем на търговски площи в мола на трети лица при определени условия. С това право на практика се предоставя изключителност на ключовия наемател, като така той получава възможност да не допусне свой конкурент на територията на търговския център.Подобни клаузи в договорите за наем между търговските центрове и техните ключови наематели

Повдигат редица въпроси от гледна точка на конкурентното право,

което забранява споразуменията между предприятия, имащи за цел или резултат предотвратяване, ограничаване или нарушаване на конкуренцията на съответния пазар. Споразуменията могат да бъдат забранени както "по своята цел", така и "по своя резултат". Забранени "по своята цел" споразумения, са тежки нарушения, които, по самото си естество, увреждат конкурентната среда, без да е необходимо да се анализира наличието на евентуален вредоносен за конкуренцията резултат. Такива споразумения винаги подлежат на санкция.Забраната за сключване на антиконкурентни споразумения касае не само предприятия, които са конкурентни помежду си, но и предприятия, намиращи се на различни етапи на веригата производство-дистрибуция, т.е. намиращи се във вертикални взаимоотношения.Практиката в договорите за наем с ключови наематели да им се предоставя право да се противопоставят на отдаването под наем на търговски площи на трети страни е често разпространена, а глобите за забранени споразумения, които КЗК има правомощието да наложи, могат да достигнат 10 % от общия оборот за предходната финансова година за всяко предприятие, участващо в споразумението.В отговор на запитване, отправено от латвийския Върховен Съд, в свое решение от 26 ноември 2015 г. (решение Maxima Latvija, C‑345/14)

Съдът на Европейския Съюз (СЕС) реши,

че наличието в договор за наем на клауза, която дава на наемател в търговски център право да се противопоставя на отдаването под наем от наемодателя на търговски площи в същия търговски център на други наематели, само по себе си не означава, че този договор има за цел ограничаването на конкуренцията. Решението на СЕС е задължително както за КЗК, така и за българските съдилища, в частност Върховния административен съд. Следователно правото на конкуренцията не забранява принципно наличието на такива клаузи в договорите за наем с ключови наематели.Същевременно обаче, това не означава, че няма риск конкретната клауза, предоставяща такова право на ключовия наемател, да доведе до квалификацията на договора за наем като забранено от конкурентното право споразумение. Това може да се случи когато тя има или би могла да има антиконкурентен резултат.В действителност, за да се установи

Дали дадено споразумение е антиконкурентно по своя резултат,

е необходимо, според практиката на СЕС, от една страна, да се извърши задълбочен анализ на неговия икономически и правен контекст (напр. наличие на свободни и достъпни търговски площи в района, обслужван от мола, наличие на административни и регулаторни бариери за навлизане на пазара). От друга страна, следва да се изследват през призмата на конкурентното право особеностите на съответния пазар, в частност броя и големината на участниците, както и степента на концентрация на пазара, лоялността на потребителите към съществуващите молове и навици на потребление, за да се установи дали споразумението в значителна степен допринася за евентуално затваряне на този пазар.В допълнение, за да бъде определено такова споразумение като антиконкурентно, необходимо е резултатът, който споразумението ще окаже, или би могло да окаже върху конкуренцията, да бъде значителен. За да се определи дали той е значителен или не, следва да се анализират от конкурентноправна гледна точка пазарните дялове на всяко от предприятията, участващи в него, а те, също както изброените по-горе фактори, подлежат на промяна във времето.